買房子得特別小心，別以為買到便宜就是賺到！屏東就有建商推出大坪數千萬豪宅，價格算算只有其他豪宅的1/9，原來建商賣的豪宅，不是蓋在建地上，而是選擇蓋在工業用地上頭，依照都市計畫法規定，工業用地內只能做店舖或是一般事務所，裡頭不能有住宅區，但建商表示，賣屋前已經將地目標示出是工業用地，如果成交後，建物沒有當成營業用的店面，罰款就要由屋主自行負責。

峇里島風格，還有大片草皮，就在自家後院，還有專屬的發呆亭，住宅環境彷彿置身國外，屏東建商推出2千萬豪宅，號稱地坪175坪透天厝，限量蓋了23棟，不過看看廣告看板，注意到了嗎？最下方一排小字，寫著乙種工業用地，儘管不是蓋在建地上，不過依舊吸引不少高雄客人，千里迢迢搶著看豪宅。

房屋銷售員：「如果我們都是建地，售價就不是這樣。」

原來在高雄市區，地狹人稠，如果用2千萬的價格，買的是屏東工業用地豪宅，就能買到地坪175坪的3樓透天厝，不過相較於建地蓋房子，在高雄只能買到一層近百坪的大樓，兩者價格一比就差了9倍之多。

就算是價錢吸引人，不過根據都市計畫法規定，乙種工業用地，主要地目是針對輕微公害的工廠使用，裡頭不能當住宅區，只能有店舖和一般事務所，違法者依法還能開罰6到30萬元罰款。

屏東縣城鄉發展副處長李吉弘：「乙種工業區裡面，可以做一般事務所，但是沒有住宅這一項。」

蓋在工業用地上的透天厝，用途是在店面還是住家，建管處表示，將會觀察後再做出裁定，不過建商表示，已經事先把地目標示清楚，並沒有欺騙消費者，也就是說，未來地目的紛爭和損失恐怕都要屋主自行負責，買屋之前可真的要謹慎，可別為了這一行小字付出高額罰款。

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中國時報【王莫昀╱台北報導】

少子化加上離婚率居高不下，房屋巿場小宅當道。根據住商不動產統計，台北巿、新北巿與台中巿等都會區，二十五坪以下小坪數產品交易量占總成交比高達二成以上，房價高不可攀的台北巿更高達三成六，皆較往年提升。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，近幾年房地產交易明顯出現小宅化發展，特別是大台北都會區，除了是房價過高，造成購屋人「棄大從小」外，少子化及離婚率高也是重要因素之一。

對購屋人而言，現階段裝潢技術越來越好，藉由裝潢可以讓使用空間變大，收納增加，選擇小宅其實不一定住得不舒適。

離婚率提高與少子化在某種程度上也會讓租屋市場增加需求，業者指出，因為對於多數離婚者來說，分居是必然的決定，如果雙方在結婚時購屋，遇到離婚，多會有一方搬出，在這種狀況下，多數得租屋解決住的問題。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊也表示，根據內政部等統計數據分析，受晚婚及少子化衝擊影響，歷年龍年出生人口逐步往下掉，民國六十五年龍年出生人口約四十二萬，一路下滑，至八十九年僅剩三十萬，今年龍年預估出生人口約二十萬。

另外，晚婚或不婚使得結婚對數逐年下降，近十年結婚對數由最高峰九十一年的十七萬對，降至九十八年的低點約十二萬對，直到民國一百年結婚對數才攀升回十六萬對以上。預估今年房市雖有奢侈稅、實價課稅等利空，但預估結婚潮與龍年生子潮兩股「剛性需求」，應可撐起今年台灣房市半邊天。

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工商時報【蔡惠芳】

「假買賣道路用地、古蹟之名，行炒作移轉容積之實！太多『容積蟑螂』橫行其中了！」房地產業界視之為政府力推居住正義政策下的超級大黑洞，正是坊間炒風四起的容積移轉買賣市場。

有些專門買賣、囤積和炒作容積的業者，被不少建商形容為「容積蟑螂」，由於這些業者往往看準建商為壓低開發成本，總會絞盡腦汁四處收購可移轉容積，以幾乎壟斷的手法，炒高古蹟或計畫道路、公設保留用地的價格。

可是，有建商詌礁這些「容積蟑螂」指出，這些不勞而獲者的暴利，又不必繳土增稅、所得稅、奢侈稅和資本利得稅，炒作容積移轉用地的獲利，全數歸私，儼然形成暴利者逃漏稅的超級大黑洞。

因為現行容積移轉機制實施7、8年來，古蹟和計畫道路用地、公設保留用地愈飆愈貴，且一直處於賣方市場、甚至掌握在少數大戶手中。建商可謂是最為難的夾心餅乾，容積移轉行情愈炒愈貴，尤其地價、房價昂貴的區域，容積移轉愈被喊到天價。不過，建商還是得忍痛到處買。

目前建商購買容積移轉的來源和管道，主要不外有三個，一個是古蹟，一個是公共設施保留用地、計畫道路用地，一個是迪化街和大稻埕專區。

不過即使民間私下買賣的古蹟或計畫道路用地，被漫天喊價，建商也只能當待宰羔羊，畢竟建商買地前，鐵定都得把可申請移入的容積，攤進容積單價，以提高未來開發利潤。

原本容積移轉買賣行情，台北地區是公告土地現值20到60％；但這兩年，道路用地或古蹟的買賣行情，已屢創天價！

據調查，現在台北市已飆到公告土地現值的100％的行情，甚至道路用地已炒到200％；新北市則是新店排名榜首，被炒到公告現值的150％，連板橋都望塵莫及；台中市七期重劃區也飆到快1倍；連桃園也喊到80％，建商只能期待市場早日化暗為明。

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中國時報【王莫昀╱台北報導】

容積獎勵、移轉浮濫，依現制都更、停車場獎勵、綠美化等五花八門容積獎勵、移轉加一加，原本可以蓋八千坪樓地板面積的基地，往往可多「長出」一倍來；惟這類量體龐大建築，在雙北市如雨後春筍一一冒出來，已讓許多民眾不惜挺身對抗建商，捍衛自身日照權等權利。內政部長李鴻源指出，內政部十分重視這項問題，已在檢討現制，未來將會加以設限。

據瞭解，內政部目前傾向依學者建議設定門檻，容積獎勵與移轉量最高以不得超過五成為限。

「我住在新店二十幾年了，但近來前方的捷運共構住宅量體太大，且又都是高樓，自家住宅雖然距離建案有兩、三公里遠，視野還是硬生生被擋住，原本可以看到的美麗山景，就此被取而代之。」資深媒體人蔡玉真說，這種情況實在太誇張。

住遠一些還有這類問題，若與這一些動輒二、三十層樓高的住宅大廈比鄰、太接近，就更吃不消，之前皇翔Ｆ４、元利建設和平東路案都有居民出面抗議、爭取日照權。

業界人士透露，容積獎勵只要開發案符合條件就可申請，而容積移轉則有一群人專門經營，由於門檻高，獲利可觀，短進短出，三、四成利潤跑不掉，像是之前容積交易最旺的新莊頭前、副都心等重劃區，其容移價格可由兩、三年前公告現值的七、八成，隨著房價飆漲，最高曾上漲至公告現值的一．六倍。

「容積買賣獲利空間，往往比預售屋投資客高出許多。」一位建商土地開發部門主管指出，目前雙北市辦理容移最大來源是十五米以上道路用地，由於掮客買下容積後，須將被民眾院子、圍牆、冷氣等占用部分排除，操作上有一定難度，加上必須用現金交易，不能貸款，經營這塊特殊領域的業者不多。

監察院去年注意到容積獎勵、移轉過於浮濫問題，對內政部營建署提出糾正，為此，營建署已多次邀集學者專家討論，並建請內政部近期開會討論，加強容積率獎勵或移轉等管控。

據瞭解，未來傾向依學者建議，限定建商申請都更、綠建築、開放空間等容積獎勵，加計古蹟、公設保留地等容移，最高不得超過五成。監委有意見的捷運共構宅容積獎勵部分，也將與交通部協商改善之道。

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記者林美芬／台北報導

上半年房市重頭大戲329檔期將登場，市場推案爆量、但尚見不到熱情買氣，建商在價格上高姿態依舊，代銷嘴巴喊熱、內心卻怕冷，消費者冷眼旁觀，讓今年329檔期氛圍充滿詭譎。

期待擺脫悲情329

近6年來的329檔期充滿戲劇性變化，2008年是喜氣的高峰期，但緊接著卻是悲情的2009年、市場急凍，眼看2010年329檔期終於要脫離悲情，但在政府打房政策盡出下，逼得業者自棄329檔期，今年329檔期，業者不得不推案，但一切外在環境卻沒有多大變化，但有業者樂觀認為，前陣子副總統當選人吳敦義一席「不能把房地產打趴」，似乎透露打房政策有鬆軟跡象。

但事實真如此嗎？官方、業界及消費者都在觀察，整個329檔期正要開始，一切的變化也從這一檔期開始。

根據住展雜誌調查，今年329檔期的推案量五都約達3100億元，其中雙北市達到2020億元之多，是2008年以來的次高量，顯示建商對今年檔期期待甚深。

代銷外熱內冷

推案量大增，但代銷們的態度卻是外熱內冷。接案後急搭接待中心的很多，積極向媒體釋出市場熱度增加的更多，但實質促銷個案卻沒有很多，也就是代銷是採取最省錢方式在銷售，顯見對市況相當保留。

住展2月風向球的調查，即使建案促銷廣告比起1月份增加65%，但主要是1月份的促銷廣告量實在是太差，基期太低所致。

建商在價格上的高姿態依舊沒變，部分個案甚至是代銷搶案後，價格還往上揚。一位代銷表示，主要是精華區個案，只要評估賣相不錯的個案，就是可能會受到消費者青睞個案，代銷加價搶案不手軟，但如果是不易銷售的區段、個案，價格才有下探的機會，同樣地，代銷不看好，也不可能加價接案，有些個案甚至是減價接案，但這些個案主要是反映在議價空間加大，牌價還是沒有調降。

以實質的案場情況來看，根據市調資料，截至目前為止，各案場從春節至今銷況，有個共同點是「來人量增，但成交量未增」，有1成左右個案快速銷售，從1坪200萬元到1坪20-30萬元的平價屋都有，也有2成左右是相對來人增加，但成交率偏低，但有6-7成個案是來人量及成交率都偏低。換句話說，從需求面來看，就是消費者觀望氣息依舊濃厚，簡單來說，就是大多數買主認定房價還會再跌、暫時不出手買屋。

一位市調人士指出，有些購屋客進入案場砍價不手軟，目前還有從6折砍起的案例，即使未能成交，但也說明購屋客的態度。

買賣間的價格拉鋸戰還在持續中；但從另個角度來說，就是觀察房市或是逛屋族人數增多，對買氣的醞釀有相當大的幫助。

分析今年開展中的329檔期，市場人士認為，比較像是回歸個案表現的基本面市況，市場即將進入一場新的淘汰賽。

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記者徐義平／台北報導

加速區域發展，近期各地公部門不斷針對開發案進行招商，機場捷運A19車站（桃園體育園區站）開發案預計3月底公告招商，總開發面積約1萬6844平方公尺（換算約5095.31坪），未來可興建住宅、商場、商辦及旅館，初估總投資金額逾70億元。

負責招商作業的仲量聯行指出，該開發案位於高鐵南路、領航南路口，屬高鐵桃園站特定區內，毗鄰機場捷運A19車站及桃園國際棒球場，近2年高鐵局曾多次標售高鐵站周邊土地，吸引不少建商競標。

基地可分為商一、車站專區兩塊，其中商一面積約1萬2461.36平方公尺（約3769.61坪），容積率為240%，可興建住宅、精品旅店；至於車站專區面積約4382.41平方公尺（約1325.68坪），容積率為200%，不得興建住宅，可規劃商場、商辦及美食街。

未來是採行共同開發模式，公部門出地，業者負責興建，最後採分回方式，因此招商評估方式，除資格符合外，還須評估規劃及分回比例，最快下半年會有結果。

據悉，該開發案若是每坪土地以50萬元估算，光是土地價值便超過30億元，若加上初估的興建成本至少40億元，整體開發金額逾70億元。

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新北市一間社區大樓，在13年前921地震中，幾乎半倒，雖然建商花了3千多萬補強，直到現在，還是危樓；只是事過境遷，有許多民眾不知道這社區大樓還被政府列管中，就以市價買下房子，甚至還被全額課稅，並非像921災戶減半課稅，讓住戶相當不滿。

紅色磚牆、新式歐風建築，這間位於新北市，近來超搶手新莊區的社區大樓，許多民眾看了房子，立刻買定離手，只是之後才發現，這棟外觀看起來還算新穎的大樓，竟然是危樓。

住戶：「房子住在這邊。」記者：「你知道是危樓嗎？」住戶：「危樓？」記者：「有被判定是危樓、半倒。」住戶：「不知道。」記者：「所以你也不曉得？」住戶：「(搖頭)。」記者：「年代久遠？」

原來這個社區大樓，在13年前921地震中，幾乎半倒，就算建商一再整修，卻還是被政府列管921震災戶，不過卻有民眾不知情，按市價600多萬買房，還被課徵全額地價稅，而非災戶減免災稅，讓花錢買屋的住戶，自覺被欺騙。

記者：「每個案件你都會程序清楚嗎？」房屋仲介：「一定，一定告知。」

光是1樓，就有3間房屋仲介店面，看得出來這個地段有多搶手，而新北市工務局也表示，目前向這樣的「受災損建築物」，還有580件，不只仲介必須主動告知，民眾也可向當地的工務單位詢問，避免花大錢，卻買到不安心的瑕疵屋。

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中國時報【管婺媛╱台北報導】

內政部最近公布的社會住宅需求調查結果顯示，五都社會弱勢家庭需求戶數高達十八萬五千兩百六十二戶；換言之，目前政府規畫戶數僅能滿足八分之一需求。內政部長李鴻源表示，未來包括閒置空間活化、大台北人口疏散、空屋整理等方式，是內政部解決龐大住屋需求的下一步。

為解決弱勢居住問題，政府規劃「只租不售」社會住宅，預計完工後可提供近兩千戶需求；但根據內政部月中公佈的「一百年社會住宅需求調查結果」報告顯示，目前五都弱勢社住需求高達十八萬五千餘戶，其中台北市占三一一一四戶，新北市占五二四三九戶，台中市占三三七一二戶，台南市占二四九○四戶，高雄市則有四二九六二戶。政府目前規畫的雙北市五處社會住宅一六六一戶、板橋浮洲合宜住宅提供四百戶，僅能滿足約八分之一的弱勢居住需求。

對此情況，李鴻源指出，要解決弱勢居住問題，「蓋」是一種方式，但目前政府光是興建五處社會住宅，就斥資一千億元，也僅解決兩千戶需求，並非長久之計。因此日前他才提出藉由閒置空間活化、空屋整理出租、疏散大台北人口等方式努力解決居住問題，目前內政部正從各面向研擬相關計畫。

調查報告顯示，有高達八成八的弱勢家庭贊成「只租不售」的社會住宅政策，其中雙北市的贊成比例高達九成，超出其他三都。而根據目前提供的四種住宅服務措施：租金補貼、購置住宅貸款利息補貼、公有出租住宅及只租不售的社會住宅中，有五成五以上弱勢家庭偏好「租金補貼」；「只租不售的社會住宅」及「公有出租住宅」則占五○．六％次之。其中台北市「只租不售的社會住宅及」贊成比例最高，其餘四都則以「租金補貼」高於其他措施。

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中國時報【陳宥臻╱台北報導】

高鐵改變生活圈形態，讓不少人到新竹、桃園置產。台灣房屋研究中心以高鐵通車20年成本與房價比較，住在高鐵新竹站的房價和通車成本，以35坪宅為例，比住新北市多省逾200萬元。

台灣房屋研究中心探討台北到新竹搭乘高鐵通勤20年的交通成本，以高鐵推出自由座「30日定期票」每張8230元來看，20年交通成本估計要197.5萬元，若在新竹站附近買房，住宅成交行情每坪約17萬元，購買35坪，房價需595萬元，加上20年交通成本後為792.5萬元，台北到新竹高鐵通車時間約30分鐘。

若以房價較親民的新北市捷運永寧站附近住宅為比較，附近成交行情約每坪24萬元，若和新竹每坪17萬元比，35坪的房子兩者總房價差距245萬元。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊說，從桃園青埔或新竹六家站搭高鐵來台北上班，最大損失是時間，但房價親民。

在台北市買一間小套房，在桃竹卻可以「換新換大」，換一間40~50坪電梯或透天別墅，不止居住品質提升，房貸負擔也較輕鬆。 若以高鐵桃園站為例，20年交通成本估為109.3萬元，以現今桃園站附近住宅行情每坪約20萬，35坪房價是700萬元，加上交通成本，總房價809.3萬元，搭車時間為19分鐘。

台灣房屋店頭調查，選擇搬到桃園，從青埔站通勤到台北者，近5年成長2~3倍；從竹北六家站到台北通勤的人口，近5年來成長3~4倍。

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〔自由時報記者郭顏慧／新北報導〕新北市去年公告地價平均漲幅約十五％，導致依動產收入與不動產價值做為門檻限定的部分低收入戶民眾失去請領補助金資格；新北市社會局表示，今年已放寬不動產認定標準，民眾若有疑問可洽各地區公所。

受到升格影響，新北市整體房價看漲，根據新北市政府統計，去年公告地價平均調漲達十五％，其中板橋和新莊兩地因發展快速，調整幅度最劇，部分低收入戶民眾房產價值增加，超過低收入戶規範標準三百廿五萬元，因而被取消請領低收入戶生活津貼資格。

抱怨生活津貼被取消

「為什麼去年可以領錢，今年就不行！」立委江惠貞辦公室近來抱怨電話接不停，江惠貞說，這些弱勢民眾居住的房子，可能都是屋齡二、三十年的老屋，且房子沒買賣就沒有收入，地價調高更不代表收入增加，少了每個月的補助，民眾生活可能陷入困境，市府應該想辦法解決。

市府調高標準為488萬

新北市社會局表示，日前也接獲許多民眾打電話陳情，考量現實狀況，決定從寬認定低收入戶資格，簡單來說，原一百年度低收入戶，因土地公告現值調漲，以致不動產價格未符合一○一年度低收入戶規範不動產三百廿五萬元標準，若該筆不動產是民眾實際居住且唯一擁有，只要公告現值未超過四百八十八萬元，仍將核予低收入戶資格。

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（中央社記者馮昭台北16日電）房仲業今天發布奢侈稅前後房市分析，將今年截至2月底的成交均價與特種貨物及勞務稅 (奢侈稅)前一年（2010年）成交均價比較，5 都房價全漲，「北二都」漲幅輸「南三都」。

根據有巢氏房屋統計，截至今年2月底，台北市不含一樓住宅成交均價每坪新台幣50.7萬元，與2010年比較，漲幅0.4%；新北市每坪30.1萬元，漲幅5.6%。

有巢氏房屋統計，台中市截至今年2月底不含一樓成交均價每坪13.4萬元，與2010年比較，漲幅達24.1%；台南市每坪8.1萬元，漲幅11%，高雄市每坪10.6萬元，漲幅19.1%。

有巢氏房屋發言人劉炳耀分析，台中市、台南市及高雄市等「南三都」長期以自住買盤為主，房價較低，波動較小。「北二都」去年受奢侈稅等利空因素影響，房價漲幅趨緩；「南三都」縣市合併升格利多，逐漸反映在房價變化，相對漲幅較大。

奢侈稅後，5都房價續漲。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，主要是政治變數排除，國內經濟面轉佳，賣方充滿信心，買方加價意願增，墊高整體成交價格。

奢侈稅後，「北二都」平均房價小漲，部分區域仍有較大漲幅。有巢氏房屋統計，新北市汐止區及五股區房價漲幅分別為26.8%及34.6%；台北市文山區、北投區房價漲幅分別為8.4%、6.8%。

劉炳耀表示，汐止和五股房價水準在每坪20萬元附近，兩區都有大型公共建設題材。五股區以「洲子洋重劃區」最受市場矚目；汐止有「大汐科經貿園區」及民生汐止捷運線題材，對於預算有限的首購自住族有吸引力。

劉炳耀表示，台北市房價高，均價在4字頭的文山區及北投區相對房價較低，受首購自住族青睞，漲幅高於台北市平均漲幅。

徐佳馨指出，這波以自住為主的買盤，受限於價格，多以主要都會郊區為首選，連帶讓過去較不受注意的區塊，房價水漲船高。

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不論是學者張金鶚和業者顏炳立，都認為奢侈稅成效有限，而實價課稅得要有配套，而且循序漸進。

地中海式的獨特建築，門口還有翩翩起舞的希臘女神像，坐落在台北市信義區的亞太會館，吹熄燈號後，要推出豪宅新建案，一坪喊出400萬天價，一戶要價近12億，創下信義區房價新高紀錄，讓學者痛批，政府打房沒有效，房市看空代表張金鶚和看多代表顏炳立，難得立場一致，認為奢侈稅無法撼動房價。

而政府下一步要推動實價課稅，以買賣交易差價，乘上所得稅率，像是投資客劉媽媽以每坪207萬買進帝寶，市價250萬賣出，就得負擔2752萬的稅額，然而市場有不同看法，政府打房頻出招，稅法百百種，然而房價一日不降，受苦的還是小老百姓。

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