農曆年前，很多人會想要搬新家過好年，不過，光是想到要花時間辛苦打包，就讓人頭皮發麻，其實，只要用對訣竅，不但能節省不少時間，還能盡量保持物品的整齊完整！

■　重物放置下方 易碎物品先包好

　　搬家最怕打包的，就是玻璃瓶罐等易碎物品，建議箱子底部先鋪上氣泡袋，重的物品先堆下方，易碎物堆疊整齊後，再以報紙包好隔離，最後善用夾縫袋防滲漏，鋪上氣泡袋當上蓋緩衝。

　　其中，高角杯先以報紙從杯腳纏繞做保護，在整個包覆先以報紙保護握把、壺嘴後，在整個包覆，盤子用報紙包好立放、杯子包好再倒蓋放好；剩下的空間
最忌諱亂塞，最好以報紙如成團填塞小物品，如化妝品、文具等小物，也可以使用夾鍊袋分類，封箱後，可以註明內容物、易碎品等標示。

■　常用物品另打包 箱外註明物品名

　　省力打包的小秘訣，將公事用品、盥洗用品、衣物等一週內必用物品，先裝在一起，再用一個小的行李箱另外打包，並在箱外註明、做記號，以利找尋；而現金或貴重物品，則另外自行攜帶，以免因搬家忙亂後忘記收藏地方，或不慎遺失；其他如衣服、書籍等，則可按使用的頻率、重要性，再分類打包；至於急救箱、藥品等急救藥品，另外包裝並且標明，以防一時急用。

　　箱子如有空隙以致物品會晃動，應用報紙、保力龍等緩衝材卡緊，重量最好是一個人可以搬動的，而且紙箱不要太大，以免不易搬運；最好將打包物品做張清單，以便找尋、整理；在搬家前幾天將各類物品拆卸、並分類綑紮妥當，同時在箱外用簽字筆註明箱內所裝填物品的內容，以免忘記箱內物品的內容。此外，如果遇到容易下雨的季節，擔心物品淋濕，請預約箱型車，或自行將物品加強一層防雨布。

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房價漲！漲！漲！不少頂客族乾脆選擇小坪數住宅當做一生的住所，加上捷運共構宅當道，介於10~20坪的小型豪宅市場逐漸熱絡，但房仲業者提醒不婚頂客族，小宅產品門檻低，不過要注意購屋前的小細節。

21世紀不動產企研室表示，小坪數產品總價低，不過因為產品較為特殊，換算起來單價都會比較高，而且受限坪數大小的限制，使用空間較為零碎，購買類似產品時，除了挑選地段之外，格局的規畫也要列入購屋觀察重點之一。

也就是因為總價低、入住門檻不高，而且戶數較多，以致於小坪數產品進出人口會比較複雜，購屋民眾有意購買類似物件時，最好選擇戶數較少或是管理較為完善的產品，居家安全會比較有保障。

太平洋行銷部經理鄭國英說，除了坪數小之外，小宅產品受限規畫的問題，採光與通風相對而言也會較3房產品來的差，面景觀的產品還好，不過面中庭的產品採光就備受考驗，除了自住有所影響，對於未來的轉手或是出租，都會影響價格，購屋前必須審慎評估。

東森房屋副總黃淑苓表示，小宅產品戶數較多，當然公設空間也相對增加，在公設比增加情況下，可使用室內空間就更狹窄，相對壓縮房間與活動的空間，所以購買小宅產品時，不要只是注意權狀坪數，實際使用空間大小亦要計算清楚。

21世紀不動產行銷部經理曹若琪說，除此之外，小宅產品的需求不若3房產品，若在非精華區，貸款額度可能幅度有限，甚至比一般3房產品較低，購屋前最好請銀行仔細評估，以免貸款成數不足。

小宅產品門檻低，是不少台北首購族或是頂客族首選，不過一旦有子女或是有長輩居住需求的話，就會面臨換屋需求，所以購買小宅產品，最好兼顧產品屬性與未來需求。

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房市景氣愈熱絡，精華物件的接手流通性更佳，同理也可應證在法拍市場上，專家指出，雖然法拍物件遭停拍，與該物件是否擁有絕佳條件，其實並無直接關連，但房市買氣愈熱絡，對於精華物件被法拍的屋主、也就是債務人來說，更容易用轉賣變現的方式，讓債務關係滅失，因此讓精華物件的停拍機率增加。

近期不少拍賣物件當天宣布停拍，都是擁有優質學區、黃金路段的精華物件，讓投標人感到扼腕。

山水法拍搜尋引擎副總林昱廷指出，房子被假扣押（進入法院拍賣），並非代表不能在一般市場轉售脫手，只要在拍賣日前，屋主（債務人）能將債務處理掉，讓債務關係滅失，債務人就可請債權人撤回案子，而法院可能在1、2天前貼上停拍公告、並於網站上公布停拍，或拍賣當天由司法事務官現場宣布停拍。

以北市大安區青田街的公寓法拍物件為例，一拍以每坪58.1萬元、總底價1,590萬元拍賣，屋齡雖已43年很老舊，但因屬於黃金學區、又是精華路段，土地持分面積達9.53坪之大，可享都更商機，在去年11月12日一拍時，便由債權人聲請延緩執行的停拍，於今年的1月7日恢復拍賣時，又由債權人主動撤回拍賣（撤拍），即表示該物件不再拍賣。

若債務人所積欠的債務不多，本身所擁有的又是精華物件，因考量目前房市交易熱絡，債務人通常會將房子轉售變現，就可還清債務。

若進入法院拍賣，也會因4大類狀態而出現停拍，例如未登報，也就是債權人未將拍賣公告登報，並將登報證明寄到法院去或是未公告，就是法院本身的疏失，未將拍賣公告貼於法院布告欄上。

另外則是未送達，拍賣文書以雙掛號寄至債務人及債權人手上，並回執給法院，但回執未送達；還有一種是債權人認為債務人有還錢誠意，可進一步擬定償債計畫，所以聲請延緩執行、也就是停拍。

而停拍物件依各債務關係不同，短則1個月、長則1年會再以相同的案號、法院別拿出來拍賣，民眾可主動詢問法院書記官，確認下回拍賣的時間，但若已撤拍，則表示已撤回案子，多半不會再重新拍賣。

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央行今天公佈98年12月5大銀行新承作放款概況，購屋貸款利率1.641%是歷史新低，主要是銀行推出公教優惠房貸所致；資本支出貸款618.59億元是歷史新高，因為各行業聯貸案增加。

中央銀行每月公布台灣銀行、合作金庫商業銀行、土地銀行、華南銀行及第一銀行等5大銀行新承作放款（包括購屋、資本支出、週轉金及消費性貸款）平均利率，以適時反應5大行庫新承作放款的情形。

中央銀行經研處副處長陳一端說，去年12月5大銀行新承作購屋貸款金額為新台幣555.23億元，較11月增加85.14億元；利率為1.641%，較11月下降0.053個百分點，創歷史新低，主因為部份行庫承作公教優惠房貸，導致利率下滑。

另外，在資本支出貸款部份，12月5大銀行新承作資本支出貸款金額為618.59億元，較11月大幅增加190.05億元，創下歷史新高。主要是製造業、建築業、零售業、電子業聯貸案增加。資本支出貸款利率為1.971%，較11月增加0.442個百分點。

在週轉金貸款方面，12月份因有國庫借款，導致利率下滑。12月5大銀行新承作週轉金貸款金額為6585.73億元，較11月增加1934.12億元，利率為1.245%，較11月下降0.033個百分點。

在消費性貸款部份，12月5大銀行新承作消費性貸款金額為132.78億元，較11月增加35.88億元，利率為1.936%，較11月下降0.021個百分點，主因為助學貸款大幅增加所致。

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房仲統計顯示，去年在金融海嘯衝擊下，40到49歲族群最具購屋實力。不過，做為首購主力的20到39歲族群，由於看好市場前景，預期心理發酵，今年1月進場佈局的幅度增加。

住商不動產住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，從客戶成交年齡層看來，去年最具購屋實力的莫過於40到49歲族群。由於體力、資金與經驗兼具，買屋比起其它族群更加得心應手，其中不乏投資有術以此為業者，整體購屋意願傲視各階層。

而做為首購主力的20到39歲族群，在去年政府優惠房貸告罄後，購屋力不振，除了高房價衝擊，對工作的不安感更讓這群購屋主力卻步。

徐佳馨說，去年底景氣略有復甦，加上去年底結婚、換屋潮帶動的春節過年購屋潮，以及看好未來房地產市場的前景，讓20到39歲族群在今年 1月初買屋意願增加。其中30到39歲族群較去年第四季增加 2.5個百分點，較第去年三季增加3.1個百分點，幅度增加最大。

她分析，從統計中可以觀察到，20到39歲購屋人只要離開台北市，購屋力大為增加，在各區域都約占 3成比例，其中北縣、桃竹比例較高，推估可能是因為工作地點考量，這些自住型的年輕購屋人就近覓屋居住，讓區域買氣更形活絡。

雖然房價高，徐佳馨也提醒，營建署今年將繼續辦理「青年安心成家方案」，預定在2月公告受理，1月底就可以在營建署網站查詢。

「青年安心成家方案」包括前2年新台幣200萬元零利率的房貸和每月每戶最高3600元、最長 2年的租金補貼，而青年安心成家方案是配合人口政策推出的住宅補貼，結婚未滿2年的青年家庭或育有未滿20歲子女的青年家庭都可以提出申請。

「青年安心成家方案」今年預計辦理租金補貼15000戶、購置住宅貸款利息補貼10000戶，青年購屋人也可以善用這類方案，替自己增加更多的買屋籌碼。

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銀行財富管理部門則建議房貸戶可選擇一段式利率，或是以六大策略因應。

中國信託副總經理魏爾彰建議，對於即將購屋的民眾，為避免後續利率上升所增加的利息負擔，在房貸商品的選擇上可多選擇一段式利率，或者選擇階段式利率的各段加碼幅度差距較小者。

魏爾彰認為，雖然在景氣明顯復甦前，央行仍將維持寬鬆貨幣政策，但銀行業者已配合調整政策，目前房貸利率應不會再大幅下降了，以階段式利率而言，第1段1.5％的低利率已是底部。

魏爾彰建議，也可多留意各銀行推出的房貸優惠專案，如有採固定利率者，可鎖定一定期間內的利率。

台灣中小企銀個人金融部經理林進祥則建議房貸戶的房貸理財策略，分別是：

一、選擇具有利率避險功能的房貸商品─面對未來可能升息態勢越趨明顯的情況下，民眾可以利用固定利率或利率遞減型等具有利率避險功能的房貸商品，以達到節省利息的目的，但此類房貸商品利率多比採機動計息者要高，萬一未來升息幅度不如預期，反而不見得能省下利息支出。

二、搭配政府政策性優惠房貸─由於政府對政策性優惠房貸有利息補貼機制，符合資格的房貸戶所需支付的貸款利率，會比銀行一般房貸利率低，即便未來升息，仍可以省下部分房貸利息支出。

三、壽險型房貸─如果貸款人本身是家中重要的經濟來源，選擇結合房貸與壽險二合一的壽險型房貸，除可享受房貸利率的優惠達到省錢效果，萬一不幸發生保險事故時，壽險理賠金即可償清剩餘房貸，家人能繼續擁有房子不需背負任何房貸壓力。

四、「貨」比三家不吃虧─有房貸需求的人，事前一定要多做功課，勤於比較各家行庫的房貸商品利率及條件。

五、與銀行建立良好關係─多加強與銀行往來建立良好關係，如存款、購買基金、使用信用卡消費等，或利用所服務任職公司與其往來銀行的關係，取得與銀行較多的談判籌碼，有利於爭取較佳的貸款利率條件。

六、由資格條件較佳者擔任房貸借款人─以家中工作性質較穩定（如公教人員），或年所得較高者擔任房貸的借款人，以適用銀行針對優質客戶所推出的各項房貸優惠利率方案。

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年底台南、台中 高雄縣市合併升格直轄市，恐衝擊縣政府所在地房地產及經濟發展。台南縣新營市在確定升格後房地產交易即停滯，呈觀望狀態；台中縣豐原市則是「中空長多」；高雄縣鳳山市，因大高雄市議會極可能設在鳳山，及衛武營藝文中心開發案帶來利多，房地產交易依舊熱絡。

去年七月台南縣市合併升格消息傳來，官方熱烈慶祝，但新營卻瀰漫隱憂，街談巷議都說房地產完蛋了。因新營公教人口多，縣政府、稅捐處人員將隨新市政中心遷移遷出，勢必影響房地產價格。

南縣新營市觀望 交易即停滯

話雖如此，新營五期新東重畫區的新建案仍陸續推出，行情也未見滑落。業者認為，新市政中心鐵定不在新營，市場普遍存觀望態度，因此交易量減少，買賣趨緩。

台中縣市合併升格，對豐原房市「中空長多」。業者陳揚彬認為，縣市合併，行政及議政中心將遷往台中市，原本居中縣「地王」的豐原，行情恐會滑落，投資客趕在合併效應發酵前，紛紛脫手。

但台中縣地政處人員發現投資客反向操作，去年底在豐原大道兩側搶進上億元土地。他們認為，豐原無論由中山高、國四或未來的捷運，均是台中市通往和平、東勢等山城必經之地，深具投資價值。

一些「鮭魚返鄉」的台商或投資客，或北上打拼有成的台中縣子弟，也看好有便捷交通網的豐原深具「中空長多」的投資價值。

至於高雄縣市合併後，對高雄縣治所在的鳳山市房地產的影響，「ＯＫ不動產」總經理姜繼堯表示，鳳山人口卅八萬，人口多且軍公教居多數是支撐房價主因。姜繼堯說，鳳山房地產從去年十月起就很熱絡，建商也持續推案，像鳳山文山特區最近有建案底標二千二百萬元，第一拍時就被人以三千八百七十八萬元標走。

姜繼堯說，鳳山市區有四座捷運站，且衛武營藝術文化中心也在興建，未來房地產勢必水漲船高。　鳳山市長許智傑說，據他了解，大高雄市議會有九成機率設在高雄縣議會現址，鳳山絕對是大高雄都會核心一環。

許智傑說，衛武營是除了台北中正紀念堂以外有兩廳院的藝文中心，衛武營都會公園將是大高雄的都市之肺，鳳山雖不再是首善之區，但大型建設卻為鳳山房地產加值。

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同樣的地段，房價卻大不同，號稱豪宅與普通住宅，有時候價格可能相差一、二十萬，怎麼會有這麼大的差別？專業建築師建議，最好選擇有公正第三者檢測的建商，以及市場口碑較好的施工團隊，才是最重要的關鍵，消費者應該多打聽多比較，以免吃虧又上當！

■　公正第三人檢測 權威把關最放心

　　「無論是哪種施工方法，落實與否才是決定建築品質與安全的關鍵！」親家建設黃經理指出，對一般非建築土木出身的消費者而言，建築工法是一門艱深難懂的學問，其實從一些小細節就可以見微知著，瞭解建設公司對施工與品質的用心程度。

　　一般建設公司，通常會「球員兼裁判」，因此，材料不管是鋼材抑或混凝土，出廠時都需檢附測驗結果，尤其是鋼構的部分，仍有一些業者會於施工現場再行加工，材料品質與安全便不如出廠時那麼有保障，最好注意建商是否有委請公正第三單位，在現場實地檢測把關，這不但讓營造廠商放心，也能讓消費者安心。

■　建材非行銷工具 瞭解施工團隊過往

　　許多昂貴的建材其實不一定具有實用性，不必要的建築成本反而會反映在銷售價格上，造成消費者的負擔，如抗震的配備應透過結構整體的計算來裝設，而不能為了製造銷售話題，隨意安裝沒有實質效益又所費不貲的建材。

　　此外，在資訊發達的今日，上網搜尋建設公司的業績口碑其實並非難事，以中部地區來說，從九二一後被列為危樓的案數，或是建設公司的成立時間，就大概可以推測其施工品質，是否經得起市場與天災的考驗；而處理過棘手中輟屋或大型公共工程的團隊，其工班底子通常會較為堅強，施工經驗也相對豐富；另外，從業績作品也能看出施工團隊的經歷。

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揮別金融海嘯陰霾，受惠於ＭＯＵ、ＥＣＦＡ政策利多，及兩岸經貿交流更趨頻繁，去年房市逆勢扶搖直上，大台北房價創下歷史新高價位，而今年住宅投資、購買趨勢為何？房仲業者透露，預估今年購屋趨勢會呈現Ｍ型化發展，頂級投資型商品將成富人最愛，都更議題將持續發燒。

■　頂級商品富人最愛 北市遷移潮再現

　　永慶房仲集團研究室協理黃增福指出，ＥＣＦＡ簽訂時程牽動著明年台北市豪宅產品的表現，這類買家以具跨國企業、國際移動、與全球生意往來者為對象，非傳統的一般需求型住宅僅侷限本地客。景氣熱、股市好時，大戶買方視豪宅為象徵性財貨，無所謂合理價，越具稀有性，價格塑造效果越強。

　　另一方面，景氣逐漸好轉，大台北房價也來到歷史新高每坪２９萬價位，對於首購族、換屋族來說，負擔都比以前沈重許多，黃增福表示，買方板塊還是會往北縣移動，再加上有縣市升格及捷運線等重大建設加持，塑造絕佳購屋自住環境，今年房市可望延續這種輕移民潮。

■　中南部房市 跟著重劃區跑

　　住商不動產表示，中南部房市受到金融海嘯衝擊較輕微，對於今年有意購屋族群來說，重劃區仍是首選，譬如台中１２期重劃區土地標售案，還吸引了大批北部投資課進場搶標，相對目前房價已經飆高的五期、七期，目前１２期重劃區更有發展潛力。

　　在高雄部分，農１６特區及美術館周邊，因鄰近捷運站、漢神巨蛋商圈，又有廣大綠地，生活機能逐漸成熟，未來保值、抗跌性最好。

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只要用心，小城鎮也會出現超級業務員！房仲從業人員翁碧襄，在淡水這個小鎮里，像個房產管理師般用心經營租屋客，沒想到因此獲的房東以及房客的肯定，當房客要買屋或是房東要轉手時，都會委由翁碧襄銷售，也因此讓翁碧襄在短短的半年內成交20件，平均9天就可以賣出一戶房子。

■　意外轉行房仲 全因親切特質

　　21世紀不動產淡水加盟店的經紀人翁碧襄，原本只是一名單純的職業婦女，6年前因為換屋的關係，到淡水看房子，當時的店長在與翁碧襄交談的過程中，發現翁碧襄親和力十足，於是力邀翁碧襄加入房仲業，這才踏入房仲業。

　　翁碧襄說，淡水地區外來人口多，所以租賃的案件也特別多。不過翁碧襄不會因為租屋服務的佣收少就排斥不接，她反而更用心替租客找房子、替房東管理租客，收房租、繳水電費等大小雜事，翁碧襄都一手包辦，許多租客到後來要換屋時，都會請翁碧襄協助買屋，而投資客若有房子賣，也都會請翁碧襄協助銷售，也因讓翁碧襄靠著口耳相傳，逐漸建立好口碑，許多人都願意交房子給翁碧襄賣，也因次讓她在2009房市最不安的上半年，依舊繳出20件成交的亮眼成績，平均9天就可以成交一戶。

■　不隱瞞房屋缺點 建立客戶信任感

　　翁碧襄與其他經紀人不同的地方是，她不只介紹房屋的優點，更會介紹房屋的缺點。「陳先生，這棟房子面東北邊，冬天確實會比較冷，這點你必須要考慮清楚！」、「吳小姐，八角窗採光充足漂亮，不過比較容易漏水，要特別注意！」翁碧襄總是細心的解釋屋況。

　　翁碧襄說：「房子的優點客戶都看得出來，但是缺點他們反而不容易察覺！」，主動告知客戶該注意的地方，未來若發生問題，客戶也比較容易接受，更可以減少購屋糾紛，也因此取得客戶的信任。

 

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