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賣屋須知

 

1)在決定售屋後,第一件事是需為自己的房子定出價格,定價太高,乏
人問津,賣不出去;定價太低則虧了自己的荷包。要訂個合理價格需
參考附近同類型房屋。
2)訂了房價之後,還要計算預估出售後要繳交多少土地增值稅及4%售
屋服務費,以便了解繳稅後還剩下多少錢。在計算土地增值稅時,需
同時評估是否可以適用自用優惠稅率,以及若是換屋時是否可以適用
退稅規定,如此透過事前的評估,可先做好節稅規劃,爭取自己最大
權益。
3)以上兩項工作可以找信譽好、專業佳及熟悉當地行情的仲介公司代
勞。


在做好節稅規劃及估價訂價完成之後,可請仲介公司提供銷售企劃內容,包括:
1)屋況整理建議
2)出售訊息媒體曝光企劃
3)屋主自住時帶買方看屋時間之配合


1)在委託仲介公司代理出售房屋之前,要貨比三家,除了做估價、增值
稅計算、規劃、銷售企劃之外,還需了解仲介公司的其他產品內容,
如對買方有無漏水保固,履約保證,產權調查審查、免費代辦房屋、
地價稅優惠稅率等等,其次,還需了解委託的房屋仲介公司經紀人是
否專業,可信賴?對出售房屋之生活圈是否了解?
2)選擇了適合的房屋仲介公司後,在簽訂委託契約書時要了解委託內
容,是專任委託或一般委託,是否有賺差價條款?委託期間之權利、
義務內容如回報、收受定金…。


可了解經紀人是否有幫助刊登售屋廣告,是否有聯絡買方及帶買方看房屋,買方反應如何?經紀人有無向你回報?若經紀人未做好上述的服務
,可向其店長反映,以維護自身權益。


1)經紀人代收斡旋金後,屋主可考慮與自己預定出售價的差距,斟酌自
己可接受的價格,並要求經紀人向買方再協調價格,除了斡旋價格之
外,還要看買方付款條件是否合理,有無違反交易安全之風險。
2)若接受了買方的價格,則可向經紀人簽收買方的斡旋金或定金,若是
斡旋金簽收之後即變為定金,若買方反悔不買,可沒收其定金,若自
己反悔不賣,則需2倍金額賠償買方。並需支付房仲公司約定之服務
費用。


1)收了定金之後需依約定之時間、地點,備妥相關證件(如土地權狀正
本、建物權狀正本、身份證正本、授權書…)前往簽約。
2)簽約時,要了解:
a.付款條件、時間、方式、地點是否合理安全。
b.買方貸款金額多寡。
c.增值稅稅額概估。
d.何時償還原賣方貸款金額及塗銷時間。
e.代書身份是否為房仲公司專任代書。
f.稅賦、歸屬(一般賣方繳增值稅,買方繳契稅、代費、登記規費
、火險費…)。
g.賣方負擔之房屋瑕疵(如漏水)及產權瑕疵(如租約)之義務…
等事。
3)完稅、塗銷時間可考慮自身的財務狀況,安排時間可依資金調配情況
訂定。
4)交屋時間要在尾款給付同時對賣方較有保障,若買方要求提前裝璜,
則需填寫借屋裝修約定,不視為交屋。


證件一次備妥,避免多次往返。


繳交增值稅、契稅後,代書即開始進行產權過戶手續,為擔保賣方尾款,賣方要請代書向買方要求簽立與尾款相同的商業本票。(本票需填妥給付對象、發票日、付款地點、義務人…)交代書保管,作為買方尾款之債權擔保。


1)尾款給付同時辦理交屋手續,連同房屋稅、地價稅、管理費、水電、
瓦斯…等費用分算找補一併完成。
2)賣方原有貸款塗銷可退火險保險費,可請代書辦理退費。



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