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房市/擁竹科新貴 新竹縣購新屋全台居冠 2019.05.17

內政部不動產資訊平台最新數據顯示,去年全國平均購屋屋齡為21年,新竹縣交易屋齡僅約9年,全台最低。房仲業者分析,新竹縣新房屋交易比例高,主要與竹科就業人口的強勁購屋需求有關,科技業薪水高,區域房價又相對低,因此新屋成為多數人買房首選,也吸引建商推案,降低整體屋齡。


根據內政部統計,新竹縣去年住宅平均交易屋齡9.25年,為全台最低,屋齡5年以下交易占比合計為54.81%,等於每2人置產者就有1人選擇買新房子。


信義房屋竹北高鐵店店長吳曉芳分析,新房屋買賣比例高,與竹科就業人口龐大購屋需求及高收入有關,據勞動部資料,新竹縣去年平均提繳工資為4.8萬元左右,更勝台北市4.4萬,新竹縣大樓實價登錄均價也僅約22萬元,房價不到雙北的3分之1,因此購屋族群多以新屋優先選擇。


其中新竹縣以竹北市購屋屋齡5.46年最低,其次為新埔鎮12.32年與關西鎮13.2年。吳曉芳指出,竹北市受惠於竹科購屋族群,又有高鐵交通與優質生活機能,致使重劃區推案量大、房市交易熱,買房屋齡低,且房價相較雙北親民許多,屋齡10年內大樓單價約22至28萬元,3房總價約1000至1300萬元,亦有不少消費者選擇新竹、台北通勤上班。


此外,新埔鎮、關西鎮屋齡低,是因為近年市區土地稀缺、地價高漲,不少建商往外圍獵地蓋樓,許多新建案主打400至500萬元就能購入3房,以低總價吸引買氣,因此降低購屋屋齡。

YAHOO轉載


2018年公寓頂樓房價回溫 創4年新高 2019.05.17

(中央社記者潘智義台北17日電)台灣房屋智庫指出,北市4層、5層樓公寓頂樓戶,2015年起單價多在新台幣44.5萬元至46萬元之間盤整,但2018年單價來到48.4萬元,創4年新高。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,台北市長柯文哲2014上任以來幾度宣示對於公寓頂加的取締決心,2017年多起公安事件影響,更以專案優先拆除違建,加上房地合一稅後房市交易低潮,造成公寓頂樓產品交易量減,買方對於有加蓋的投資型產品態度保留。

不過,因為近年買氣回升,且買盤以自住族群為主,多半挑選屋齡相對較新,屋況較好的公寓物件,因此平均單價有略微回升的跡象。

張旭嵐觀察,2018年5層樓公寓的產品價格和交易量,其中單價「樓層越高越便宜」,以1樓單價最高,平均54.9萬元,其次為2樓,而5樓單價每坪44.4萬元最低。

她表示,公寓產品因為公設低、實用性大,持有地坪也大,而因為樓層越高越不方便,5樓身價最低,因此還是有不少預算有限的小資族,為了台北市門牌,寧可捨新北的電梯產品,買下屋齡較高,但總價較低的公寓自住。

她說,台北市公寓1樓產品常有店面或辦公室等商用效益,若門前有停車位,可運用空間大,因此身價較高,居住2樓雖然上下比較方便,不過因為許多公寓多把管線集中在2樓,一旦老舊漏裂,2樓可能先遭殃,因此購買屋齡超過30年以上公寓,得注意是否有管線需要維修的問題。

YAHOO轉載
蛋白區領漲 大台北19區房價微揚 2019.05.16

(中央社記者韋樞台北16日電)房市研究單位住展雜誌統計過去1年雙北30個行政區新建案成交行情,結果19區房價上漲,9區下降,2區持平。上漲的19區中以蛋白區居多;公教人員眾多的文山、新店等區也都上漲。

住展雜誌統計,大台北新建案近1年房價反彈幅度最大的前10個行政區,分別是淡水、永和、中山、蘆洲、大同、汐止、樹林、南港、大安與泰山,反彈幅度約2%至8%不等。其中台北市中山、大安及新北市永和等3區是蛋黃區,其他7區均為蛋白區,意味近1年蛋白區房價率先反彈的訊號明顯。

至於近1年來大台北新建案房價下跌較重的區域,分別是松山(-4.27%)、八里(-3.21%)、中正(-2.84%)、內湖(-2.35%)、北投(-2.02%)等。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,近1年來房市景氣復甦,大台北各行政區房價普遍反彈,但不論是上漲或下跌的區域,漲跌幅溫和,多在5%之內,顯示大台北近1年來房價處在盤整、緩步向上的走勢。

何世昌指出,從去年中到現在,軍公教年金改革已快滿1年,原來市場熱議年金改革將不利房市,但從近來房價走勢觀察,公教人員較多的行政區,如大安區、文山區、新店區、永和區等4區房價全都上漲,近1年漲幅分別約為2.85%、2.04%、1.51%、5.61%。

漲幅前3名的是淡水區8.08%、永和區5.61%、中山區4.91%。何世昌說,淡水區近1年新建案房價漲至每坪28.1萬元,較去年同期上漲2.1萬元。淡水在2014到2017年間,房價經歷4年的大幅度修正,淡海輕軌沿線遍布成交1字頭的建案,紅樹林豪宅區也出現不少2字頭建案。

但淡海1字頭建案陸續完銷結案後,新釋出的供給量極少,再加上淡海輕軌通車題材激勵,淡海與紅樹林一帶房價開始止跌回升。何世昌說,淡水相對低房價吸引大量雙北市輕移民買盤,是北台灣市況最熱絡的區域之一。

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房市/20年來最熱 高鐵台南站旁成卡位新點 2019.05.16

近日交通部鐵道局標售高鐵特定區土地,以挾著三井OUTLET開發議題的高鐵台南站土地最為熱絡,10筆土地收到55封標單,最後全數標脫。專家直言,這是高鐵台南特定區20年來最熱的時刻,該區僅10年前推出一批透天建案,至今商圈未成形,在新搶入建商帶動下,可望帶來新發展。


相較其他高鐵站特定區建案林立、商圈逐漸成形,高鐵台南特定區沉寂多年尚不見具體建設發展,不過近年除有中央規劃的「沙崙智慧綠能科學城」、中研院南部分院,三井不動產在台投資的第3個「MATSUI OUTLET PARK」也選定高鐵台南站右側,預計2022年完工啟用,使大型建商卡位決心大增。


信義房屋崇善店店長葉怡君透露,近期不少嗅到發展商機的置產型買方變多,很多地主也釋出土地待價而沽,是求好價格的時機點,不過也有地主不願意賣,想等未來更高價時再釋出。


目前區內待售的土地從600坪至上千坪不等,葉怡君表示,開價每坪17至18萬元,甚至有單價26萬元以上,不過與台南市區如東區4期重劃區地價每坪30~40萬元相比,仍屬相對便宜。


專營高鐵土地的信義房屋台南民生店專案經理葉錕良分析,高鐵台南特定區20年來以這次標售最熱,因多年來土地行情維持每坪10萬元左右,買地門檻低,使建商積極買進,他舉例,日前有筆與三井OUTLET相鄰的436坪角地以每坪30萬元售出,顯見此次住宅區土地10.60~15.62萬元間的標脫單價相當便宜。


由於該區商圈尚未成形,葉錕良表示,10年中正南路推出首批透天住宅案,地坪20~30坪、建坪50~60坪,總價約1000萬元,至今該區無其他推案,估計未來在建商推案帶動下,大樓案每坪推10多萬元,將磁吸高鐵沿線買方到此購屋置產。

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房市/秀泰影城有望 高雄後驛商圈知名度大開 2019.05.16

高雄車站後驛商圈近期受惠鐵路地下化,陸橋、地上軌道陸續拆除,以及高雄客運將與秀泰影城合蓋商場,致使房市能見度大開,已吸引許多建商進駐,因當地屋齡老舊,住宅需求大於供給,預售屋、新成屋單價皆衝上2字頭。


後驛商圈除享有台鐵、捷運交通優勢,近期更是利多不斷,據高雄市政府規劃,以高雄車站為核心的71期重劃工程,鐵路地下化後將開闢15條道路,同時打通自由路及復興路,車站前站、後驛也將被打通,不會再因地上軌道切割成南、北高雄,另外,高雄客運日前還宣布將與秀泰影城合蓋複合式影城商場。


信義房屋後驛店主任段展綦表示,後驛商圈發展早,屋齡老舊,實價登錄大樓單價約15至16萬元,最近因建設話題多,吸引建商推案,推高區域行情,包括十全一路及大連街等路段陸續有預售屋、新成屋成交,每坪單價約25至30萬元,吸引不少外地買方購屋,亦有鄰近的高醫醫院醫護人員買房。


此外,後驛商圈素有高雄五分埔之稱,西起漢口街、東至重慶街,全長約1公里擁400多間成衣店,先前因鐵路工程期及網購崛起影響,導致商圈發展沒落,地下化後盼能帶動人潮回流。不過據段展綦觀察,後驛店面整體行情起伏不大,透天店面仍以熱河一街、九如路行情最佳,依路段、坪數不同,地坪單價約80至110萬元。

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房仲:軟體服務 豪宅市場未來趨勢 2019.05.16

(中央社記者韋樞台北15日電)台北市松山區指標豪宅文華苑於3月再傳出交易紀錄,此交易位於13樓,單價每坪214.99萬元,總價6億741萬元,雙創社區新高價。房仲認為,未來豪宅買賣趨勢可望更重視軟體服務。

實價資料顯示,「文華苑」3月成交的13樓成交總價和單價皆創下同社區新高紀錄,2015年景氣高峰時10樓的350坪成交單價,每坪約新台幣205.4萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,觀察部分豪宅客重複買豪宅的原因大致可分3種類型。第1是希望聚集家族,可能自己買精華區的土地自建或持續購入同一棟豪宅;第2則是住習慣原社區,有需求或手上資產較充裕時,碰到鄰居出售就出手購入。

第3種是屬於整合型的買方,有豪宅客持續購入高齡名宅,主要是看好高土地持分與好地段的改建效應,近期客戶購買豪宅時,也開始關注土地持分面積有多少。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,文華苑引進國際知名酒店文華東方負責物業管理,特殊管理及服務模式讓文華苑成為松山區指標性豪宅,這次交易再寫新高,顯現豪宅內在美備受重視。

郎美囡指出,台北市豪宅市場經過緊縮後,汰弱留強的情況更明顯,若建案本身沒有特殊性,銷售狀況往往不佳,甚至價格容易受到挑戰,文華苑因特有管理及服務,以及死忠買盤挹注,讓社區行情居高不下。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,由於豪宅不斷推陳出新,在競爭環伺的情況下,建案要能異軍突起,必須要有吸引高資產買方的特殊性,除了建築設計、建材上的規劃外,軟體服務也成豪宅訴求的核心,這也將是豪宅市場未來的趨勢。

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房市/中古屋房價怎麼算?南北大不同 2019.05.16

中古屋買賣價格怎麼計算?南北習慣大不同,桃園以北的車位是單獨計價,不計算於房屋單價,新竹以南則將車位坪數併入總坪數,再以單坪房價乘以總坪數計價,算法不同,房價也有所差異。房市專家認為,車位計入房價裡,會讓房價失真,買方看不清楚真實價格。


從新北搬到台中定居的陳小姐,看房期間發現台中預售屋與中古屋交易與北部不同,若買預售屋,車位是單獨計價,比如說,一個車位價是100萬元,但若是中古屋買賣則將車位坪數納入計價。但在雙北地區,車位均為單獨計價。


舉例說明,以含車位交易總價3000萬元,總面積80坪的房子(含車位10坪),計算含車位的單價為37.5萬元;若剃除車位價200萬元及車位面積10坪後,計算的房屋單價為40萬元。


住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,南北中古屋計算方式不同,來自中南部大眾交通運輸工具便利性不若雙北,出門依靠自駕,建案配置車位是基本需求,雙北因捷運或公車相對方便,車位較不列為標準配置。


南北雖因條件不同而產生房價計算方式的差異性,徐佳馨認為,車位算在單價裡面會讓房價變低,買方會看不清楚真實的價格,長期來看,若能拆開計算的話,房價才不會有失真的現象。


為讓民眾清楚了解建坪單價資訊,內政部「不動產交易實價查詢服務網」推出建坪單價試算選項,可選擇建坪計算的單價,是否要包括車位、共同使用部分或附屬建物,讓交易資訊更加透明。

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房市/網友4000萬想買桃園豪宅 這裡是首選 2019.05.16

台商回流與買氣升溫,桃園高價住宅市場緩步復甦,近日一名網友PO文詢問「年底有意置產大坪數豪宅,預算4000至5000萬,該買在桃園哪裡?」,引發熱議。房仲業者推薦,桃園高端市場以中正藝文特區發展最為搶眼,價格相對保值,也是指名度最高的高價宅聚落。


實價登錄顯示,桃園市桃園區總價3000萬以上住宅,去年突破200筆,創2014年以來新高,進一步發現,多集中於中正藝文特區。


中正藝文特區有桃園的信義計劃區之稱,一直是桃園房市重要指標,信義房屋中正藝文店業務陳宏豪表示,自2014年因房價盤整緩跌,平均行情向下修正1成,近期則因買氣回升及台商回流等因素,行情持穩,保值性佳,依建商及樓層不同,成交單價約落在35至45萬元,高樓層甚至衝上5字頭。


不過,陳宏豪指出,高價住宅因有房貸成數限制,桃園4000萬元以上住宅最多只能貸款5成,因此藝文特區高端市場仍以總價3000至4000萬元為主流,十分符合網友預算,而最近因自住買氣出籠,總價2000萬元以上的住宅成交量也增加不少。


此外,中正藝文特區因公園綠地及學區多,環境舒適,備受關注的桃園總圖書館也將落腳於此,且近南崁、南桃園及中正北交流道,加上6日啟用的經國轉運站增添便利性,以及未來捷運綠線貫穿,交通便捷度高,區內百坪高價位社區林立,使中正藝文特區成為桃園豪宅區的代名詞。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民 2019.05.15

(中央社記者韋樞台北14日電)房仲從北市各行政區中挑選一個知名公有市場,依實價登錄觀察週邊700公尺內成交量最多的前3名分別是北投市場、西寧市場、成功市場;北投市場週邊房價平均每坪47.3萬元,相對親民。

永慶房屋觀察台北市各行政區公有零售市場周邊700公尺內交易量,排名第1的是北投區的北投市場,去年周邊房價約每坪新台幣47.3萬元。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,北投市場除了室內攤位,周邊巷弄間有各色攤販、小吃林立,採買機能多元,附近有多個公園,居住環境舒適宜人,還可就近泡溫泉舒暢身心,交通機能有捷運北投站加持,十分便捷,而北投市場周邊主要成交的產品以華廈為主。

萬華區西寧市場周邊房市交易量居第2,去年周邊房價每坪約55.2萬元。謝志傑指出,西寧市場周邊交通機能優越,除了有環河快速道路、忠孝橋相接,捷運距離北門站最近,也鄰近台北車站;生活機能緊鄰西門町商圈,尤其北市府推動西區門戶計畫之後,各大活動、建設陸續湧入,讓萬華區欣欣向榮,吸引消費者進場購屋。

市場周邊房市交易量第3名的是大安區的成功市場,去年周邊房價每坪約77.4萬元。謝志傑說,成功市場所在的大安區發展十分成熟,不少中古豪宅坐落於此,此區鄰近敦南遠企商圈,而敦化南路更是北市知名的林蔭大道,環境舒適,加上周邊銀行林立,是著名的金融商圈,各色餐館、小吃遍布,生活相當便捷。

除了北投市周邊房價是4字頭外,文山區興隆市場周邊房價也是4字頭。他說,文山區文教氣息濃厚,綠覆高,居住環境單純,是許多公教人員或退休人士指定購屋區域;興隆市場位在興隆路主幹道上,公車網路綿密,轉乘捷運松山新店線和文湖線十分方便,且興隆路上生活機能齊全,房價相對平實,易於年輕族群或首購族入手。

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房市/小宅正夯 台中這3區交易最多 2019.05.15

當前房市自住市場為主,台中小宅當道,以三大行政區交易量最多。根據內政部不動產資訊平台統計數據,台中近6年建物買賣移轉坪數,由每戶平均坪數從43坪,至2018年平均坪數為31坪,且多集中於西屯區、北屯區與北區。


統計資料顯示,台中去年買賣移轉多為35坪以下產品,以西屯區1687件、北屯區1532件及北區1265件最多。該三區原本為台中購屋最熱門交易區,因剛性需求導致中小坪數轉而熱銷。


根據統計,西屯區是全台中15坪以下產品移轉量最大,信義房屋逢甲黎明店店長洪振祐分析,西屯區因有中科園區、逢甲大學及夜市,套房需求旺盛,加上15坪內套房總價僅約200萬元內,租金約5千至8千元,投報率達5%,因此推升成交量,不過他提醒,套房貸款成數相對較低約5至7成,消費者購屋前需謹慎評估。


北屯區買賣移轉則以25至35坪居多,其次是15至25坪的產品,信義房屋民俗公園店店長謝明哲表示,北屯房價相對親民,推案量大,消費者選擇多,若同樣總價1000萬內,可以在北屯買到2、3房加車位的新宅,帶動中坪數交易量。


對於北區中小坪數熱賣主因,信義房屋文心中清店店長林裕展則指出,北區為台中舊市區,生活機能完善,並聚集4所知名學校,包含中國醫藥學院大學、台中一中、國立台灣體育運動大學、國立台中科技大學,因此學生套房產品多,另因中古華廈價位親民,吸引不少小家庭購屋。


此外,台中35坪以上建物交易自2015年起明顯下滑,謝明哲分析主因是受2016年施行的房地合一政策影響,規定房屋持有未滿1年,課徵稅率45%,抑制房市投機炒作,房市也轉為剛性需求,以首購族佔多數,因此建商推案紛紛小宅化、壓低總價帶,迎合購屋者需求,致使大坪數交易量縮。

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房市/桃園這區房價最低 衝出買氣 2019.05.14

桃園房地交易量以桃園市與中壢區居首,在大哥與二哥之後則是「楊梅區」,是桃園重點行政區房價最低,依據實價登錄資料,去年全年平均單價僅11.7萬元,相對低價衝出買氣,累計今年前四月房市交易買賣棟數為1346棟,年增率大幅成長53.83%。


桃園市政府地政局發布的不動產分析報告指出,桃園各行政區最近 1 年交易筆棟數占全市總數百分比,以桃園區20.18%及中壢區19.93%交易最為熱絡,其次為楊梅區9.95%、平鎮區8.75%。


從房價來看,楊梅區是桃園重點行政區房價相對親民的區域,遠低於桃園區的均價21萬元,也低於鄰居平鎮15.3萬元。桃園市政府指出,最近一年因各月交易坐落楊梅、埔心、幼獅等區比例不同使均價起伏,約介於單坪10至12 萬元。


住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,雖然楊梅不如桃園市區與中壢繁華,交通網絡發達,楊梅火車站,及鄰近幼獅、楊梅交流道、五楊匝道;並且幼獅工業區、楊梅工業區與物流園區等帶動就業機會。


楊梅結合獨特的丘陵環境、田園及商圈,房產多元發展。信義房屋平鎮店店長李彥碩指出,楊梅熱鬧商圈以楊梅火車站周邊、高速公路交流道口附近,以及埔心因新建案而自成一個商圈,這些區域周邊房市交易相對熱絡。


除此,楊梅也有一些知名的別墅區,包括陽光山林、東森山莊,中小企業主等人居住。


展望楊梅房市前景,桃園市政府的公共建設持續推動,包括設置三個大型公園天幕,以及楊梅體育園區等著手進行開發,提供居民更多活動空間。

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房市/台中烏日首購宅夯 大坪數降價求售 2019.05.14

台中捷運綠線將於2020年全線通車,位於終點站的烏日高鐵特區在「三鐵共站」利多發酵之下,新建案供給量大增,以低總價800萬元左右產品為主流,吸引首購族目光,而部分大坪數個案較少買方有能力接手,隨著第一季買氣回升而降價求售。


台中捷運綠線通車在即,加上台中市政府積極推展「烏日副都心」計畫,打造交通、政經中心,促使近年烏日高鐵特區周邊推案量大,但價格卻無太大漲勢,據實價登錄顯示,近年烏日平均房價持穩在16至17萬元。


信義房屋嶺東忠勇店專員陳韋澔分析,烏日重劃區建商推案量雖大,但因腹地廣大,發展時程拉長,而且生活機能仍較市區弱,因此呈現價穩量增的情形,目前成屋建案單價約15至17萬元,以低總價產品最熱銷,3房單車位總價僅約750至850萬元,帶動首購族購屋。


此外,陳韋澔指出,因首購、小宅當道,部分大坪數建案較少有買方有能力接手,脫手不易,拉長交易時間,甚至有個案因隨買氣出籠,出現降價的情況,查詢實價登錄,當初總坪數80坪以上建案取得單價約24至26萬元,現在平均降價1成左右求售。

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房屋單價怎麼算?實價查詢網新增各種算法自由選 2019.05.14
內政部今天(13日)表示,為了讓民眾更清楚了解建坪單價資訊,內政部「不動產交易實價查詢服務網」自即日起推出「建坪單價試算」的選項。(不動產交易實價查詢服務網)

內政部今天(13日)表示,為了讓民眾更清楚了解建坪單價資訊,內政部「不動產交易實價查詢服務網」自即日起推出「建坪單價試算」的選項,民眾可選擇建坪計算的單價是否要包括車位、共同使用部分或附屬建物,提供民眾更透明、多元的不動產交易資訊。

內政部指出,這次在網站新增建坪單價試算功能,可由使用者自行選擇是否要包括車位、共同使用部分或附屬建物的單價。例如,某件含車位交易總價新台幣3千萬元、總面積80坪的房子,民眾可計算含車位的單價為37.5萬元;也可選擇剃除車位價200萬元及車位面積10坪後,計算的單價為40萬元;以及再剔除共同使用部分面積10坪後,計算的單價為46.67萬元;或是連附屬建物面積都剃除,只計算主建物面積的單價為56萬元,讓價格資訊更加透明。

內政部表示,由於有些民眾關心交易案件所占的公設多寡,所以這次調整網站,同時新增顯示「主建物面積占建物移轉總面積之比例」的欄位,讓民眾能更清楚了解建物可使用面積的資訊。

內政部指出,不動產成交案件實際資訊申報登錄制度於2012年8月實施,並從2012年10月起在網站提供民眾查詢,累積可供查詢的案件已有236萬件,網站瀏覽人次超過1億2千萬人次,已成為房地交易價格的主要參考基準,這次網站新增2項服務,要讓不動產資訊更加透明化,有需要的民眾可至內政部不動產交易實價查詢服務網(https://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action)瀏覽查詢。

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高鐵站區土地標售 台南搶手台中流標 2019.05.14

(中央社記者韋樞台北13日電)交通部今天標售桃園、新竹、台中、台南共4座高鐵站特定區27筆土地,結果順利標脫20筆土地;其中台南站11筆土地全數標脫,台中站無人投標。商仲說,房市逐漸明朗吸引建商進場。

這次桃園站標脫4筆土地、新竹站標脫5筆土地、台南站標脫11筆,共20筆土地,一共吸引77筆標單,脫標率達74.1%,光是台南的11筆土地就吸引55筆標單,顯見台南站區的土地相當吸引人。

信義全球資產經理王維宏表示,這27筆土地面積約5.8萬坪,雖然位置較多屬於後站,但仍吸引許多企業插旗,包含遠雄建設、華友聯開發、達麗建設、櫻花建設等進場投標。

王維宏指出,桃園站區為4站當中發展最成熟的區域,4筆全部標脫;新竹站區商業區土地開標結果單價優於住宅區,每坪單價約新台幣79萬元到87萬元之間。

王維宏表示,市場購地意願轉強,新竹站、台南站商業區土地成為大型投資案搶插旗的區域;而過去頗受歡迎的台中高鐵站區土地,這次標售的土地位置偏離核心區,且附近較多工廠,周邊發展環境較不佳,尤其中三土地中間有加油站,抗性較多,走向流標下場。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示,這次標售熱度大幅提高,主要是各站周邊土地價格盤整沉澱許多,加上硬體的公共建設陸續到位,房市逐漸明朗,滿手資金的建商出手,預計將帶動高鐵周邊建設發展,刺激房市的成長,可望成為今年全台土地買氣的風向球指標。

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房市/南京東路大坪數跌價求售 買氣回升 2019.05.14

台北市松山區近年面臨房價修正,雖自住買氣旺盛,百坪高價宅、15坪左右套房,因較不符合市場需求,轉手不易,部分跌價求售,尤以南京東路沿線跌幅較深,價格平均修正1至2成後,買氣得以回升。


捷運松山線於2014年11月通車後,炒熱松山區房市,帶動當年房價衝上64.72萬元,隨利多出盡後,逐年下修,2018年後買氣回溫,再反彈回升至62.32萬元。


信義房屋敦北八德店店長黃漢中指出,松山區擁有松山機場、台北小巨蛋等較大建設,且閒置土地少,推案量低,新建案因相對稀有而價格高漲,其中南京東路沿線當年在捷運助攻下,漲勢大,但歷經房市盤整價格下滑,其中百坪高價宅及套房跌幅明顯,以南京東路四段「久石讓」為例,目前單價約90至95萬元,相較2014年每坪95至100萬元的行情,下修近1成。


不只如此,15坪左右套房跌幅更為顯著,黃漢中舉「台北摩根」建案為例,因屬捷運南京三民站共構宅,於松山線通車前後房價高漲,2013至2014年實價登錄單價高達9字頭至百萬元,但因坪數小、戶數多且貸款不易,在區內較不吃香,目前單價落在75至80萬元,房價修正1成5至2成左右。


另外,據台北市政府地政局4月買賣移轉數據,松山區房市交易量為178棟,年增9成,達2014年以來新高,黃漢中指出,經房價修正後,買氣逐步回升,明顯感受到買方加快購屋速度,以中古大樓2房總價1500至1800萬元、3房2000至2500萬元的價格區間最受歡迎。

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換屋族報稅睜大眼 新舊制「退額」差很大 2019.05.10

5月報稅季開跑,去年曾經以小換大、或是以大換小、以舊換新的換屋族,在申報所得稅的時候,有辦法節稅嗎?永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,當民眾同時有購屋及售屋行為時,若購買的房屋價值大於出售房屋,是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

陳俊宏強調,「重購自用住宅扣抵稅額」一項,由於涉及買、賣不同角度的交易程序,每每在報稅時,通常是民眾感到最吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。

以大換小、以小換大的換屋族,在新舊制中的退稅比例不同。(示意圖/好房網資料中心)

1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件,指納稅義務人本人或配偶、申報受扶養直系親屬於出售或重購的房屋辦竣戶籍登記,且在出售前一年內無出租或供營業使用。

2.購屋的價格必須高於出售房屋的價格。

3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內,先購後售也適用。

4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。

5.出售自用住宅房屋已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。

不過,在房地合一稅上路後,要申請重購退稅前,需先確認是適用新制還是舊制,新、舊制之重購退稅規定主要差異如下:

(一)舊制:民眾出售的房屋,若在105年1月1日以前取得,且持有期間超過2年,並在2年內重購自用住宅房屋時,應適用舊制。而購屋價格超過原出售房屋價格者,則售屋繳納的財產交易所得部分之所得稅額,可以申請扣抵或退還,小屋換大屋可全額退稅,但大屋換小屋則不能退稅。

(二)新制:若民眾出售的房屋,是105年1月1日以後取得,應適用新制。民眾在2年內重購自住房屋、土地者,可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例,退還部分繳納之稅額,也就是說,小屋換大屋可全額退稅;大屋換小屋按買賣價格之比例退稅。此外,重購後5年內不能改作其他用途或再行移轉,違者必須追繳原扣抵或退還稅額。

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房市/三重這2站捷運宅 房價修正有感 2019.05.10

新北市三重區到台北市僅一橋之隔,深受雙北購屋族青睞,其中又以台北橋站、菜寮站捷運宅交易最熱,但過去建商對於房價期待較高,單價一度喊到6字頭,隨著房市盤整,加上首購、小宅當道,目前預售、新成屋皆修正至5字頭左右。


實價登錄資料顯示,捷運台北橋站、菜寮站去年平均單價分別為45萬元、42萬元,相較房價高點均有1成跌幅,這兩站周邊尤以屋齡5年左右的「冠德美麗台北」及「冠德捷世」跌幅較深,去年平均成交單價約48至53萬元,相較2014年每坪約55至60萬元,房價下跌約15%。


信義房屋台北橋店店長謝孟儒分析,冠德系列建案為捷運共構宅,具指標性,當初成交落在高點,隨區域推案量增,消費者選擇性增多,又遇上房市盤整及首購族出籠,才會出現價格修正,不過近來買氣升溫,目前成交價格已算回穩。


鄰近台北橋站的中古大樓「新富時代」房價也有修正,去年成交價約45至48萬元,與2014年高點相比,每坪約48至50多萬元,跌幅約1成。


三重房價相對具有競爭力,整體買氣逐漸回溫,謝孟儒說,捷運台北橋站、菜寮站靠近台北市,吸引不少雙北客移居,2房需求仍很大,並以總價1000至1200萬元為交易主力。


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房市/環狀線二期有望 文山屋主蠢蠢欲動 2019.05.10

環狀線第二階段經政院核定通過,力拼今年底前動工,行經的文山區因長期交通利多不足,被認為受益最大,據了解,環狀捷運二期尚未動工前,已有部分屋主蠢蠢欲動,不僅惜售更有意調漲開價。


環狀線第一階段從新店大坪林至新北產業園區已全線完工,預計今年底前通車,第二階段經過的區域有台北市文山區、士林區與中山區,新北市新店、五股、蘆洲、三重,共分為北環段與南環段,全長20.66公里,共設18座車站。


由於捷運動工議題延燒,對房市將有正面影響,尤其是文山區、士林社子是台北市房價相對較低的區域,均價分別為4至5字頭,環狀線二期的通車將是區域房市一大利多。信義房屋政大秀明店店長陳逸駿表示,捷運線建設的投入對文山區房市是利多消息,惟未動工前,截至目前未見到明顯發酵。


據指出,環狀線第二階段通過政府核定後,尚未激勵文山區買氣,但已有部分屋主蠢蠢欲動,認為該項議題對區域房市有幫助,已藉此開高價格。陳逸駿認為,台北市捷運四通八達,很少區域沒有捷運經過,該利多消息雖對文山區房價上升確實有幫助,不至於大漲。


信義房屋文山政大店店長趙志瑋表示,文山區是自住買方支撐房市,除房價為台北市相對低的因素外,環境與學區優勢加分,加上既有公車便利性,到台北市信義區車程最快15分鐘內,吸引不少居住市區移居此處,捷運通車更為未來區域發展加分。

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信義區中古豪宅每坪跌破百萬 買家期待再下修 2019.05.10

(中央社記者韋樞台北8日電)內政部實價登錄近期揭露一筆台北市信義區某中古豪宅交易每坪跌破百萬元。房仲表示,新豪宅不斷推陳出新,買方選擇性高,對於10到20年的中古豪宅,買方期待價格有下修空間。

信義區某豪宅今年2月出售13到15樓,折算車位後每坪約新台幣95.98萬元,創下此豪宅社區中首度跌破百萬元單價的交易。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,雖然豪宅市場解凍,高資產族群出手購置豪宅的意願增強;不過大部分買方仍期待價格有下修空間,只願低價承接。尤其是中古豪宅面臨新豪宅林立,買方選擇性高,對於屋齡10年到20年的豪宅,可接受單價約每坪90萬元到百萬元。買在高點的中古豪宅若要出售,價格難免因買方議價而修正。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,豪宅市場買氣增溫,建商推案更有信心,不僅新豪宅交易備受矚目,成屋超過1年的豪宅也不時出現交易,惟價格則視建案個別條件而有不同發展。

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房市/建商獵地 加碼土城、新莊 2019.05.10

今年以來房市買氣回籠,及中美貿易戰未停歇,台商持續回流,激勵土地交易熱絡,根據統計2至3月大型不動產交易合計338.26億元,交易以土地和工業用地為主,其中,建商積極獵地,包括興富發、和朔開發、潤隆與華固等,持續加碼投資新北市土城與新莊、台中七期等。


上半年房市交易轉熱,房價回穩,惟國際經濟情勢不穩定,及下半年進入2020年總統大選發酵干擾,房市前景曖昧不明,但從建商加碼投資來看,仍樂觀以待。信義房屋企研室指出,房地產非短期因素干擾而突然出現大轉變,下半年預估持穩表現。


信義全球發布4月研究報告中指出,今年2、3月份大型不動產交易合計338.26億元,扣除土地交易後,交易額約為99.71億元,交易產品類型以土地及工業為主。建商積極搶地,包括興富發、和碩開發、潤隆、華固建設、宏普建設與新潤等,分別於台北、新北、台中、台南與高雄等地進行投資,其中交易金額最大的一筆,和碩建設以70.78億元標下土城區元和段土地。積極於重劃區推案的新潤,也將進駐暫緩重劃區。


中美貿易戰未停歇,台商回台投資意願持續擴大,工業地產以中、南部交易最為熱絡,華固建設以20.55億元買下新莊區工業土地,看準企業投資設廠持續發燒,未來將興建廠辦大樓。科技業積極佈局台灣包括廣達電、台達電、亞旭電腦、迅得機械已選定桃園設廠,擴大生產線。


信義全球指出,隨台商持續回流,加上台灣與美國高科技公司願意擴大投資,除土地交易活絡,包含Google、微軟、亞馬遜、IBM、高通、Facebook等宣布加大投資AI研究中心,提高辦公使用面積需求提高,帶動辦公室汰換潮,積極尋找辦公室,而近期無新大樓釋出,預計北市商辦空置率將持續下降,租金將持續上漲。

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